楼市定调释放8大信号 更好解决群众住房问题

搜狐焦点威海站 2019-03-06 08:35:17
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作为国家经济环节中的重要一环,房地产业的未来走势备受关注。经过2018年密集的调控,在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧,并步入理性发展轨道。 3月5日上午,国务?#40548;?#29702;李克强在十三届全国人大二?#20301;?#35758;上作政府工作报告。报告通过“房地产税”“新?#32479;?#38215;化”“棚户区改造

作为国家经济环节中的重要一环,房地产业的未来走势备受关注。经过2018年密集的调控,在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧,并步入理性发展轨道。

3月5日上午,国务?#40548;?#29702;李克强在十三届全国人大二?#20301;?#35758;上作政府工作报告。报告通过“房地产税”“新?#32479;?#38215;化”“棚户区改造”“群众住房问题”等关键词,勾勒出2019年及未来房地产市场的发展趋势。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁?#27835;?#35748;为,今年的政府工作报告对民生领域较为关注,提及要更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保?#21688;?#31995;、促进房地产市场平稳健康发展、继续?#24179;?#20445;障性住房建设?#32479;?#38215;棚户区改造、保障困难群体基本居住需求等。从政策层面看,房地产政策?#25442;?#37027;么严格,将以因城施策为主。

深入?#24179;?#26032;?#32479;?#38215;化

今年政府工作报告中提到,“深入?#24179;?#26032;?#32479;?#38215;化”。

?#28304;耍?#20840;联房地产商会创会会长聂梅生认为,原来的城镇化基本上是盖新房,或者说是开发商在推动中国城镇化的过程当中起到很重要的作用,从新城镇、新建筑这个角度介入的比较多,例如望京新城、回龙观、天通苑等,操作方式是先把房子基础设施这块干好了,然后人才住进去,是一个先有物再有人的过程,一些卫星城和国外也有过这样的操作。实际上就是不?#20808;?#22320;,不断地从版图上扩大的过程。

报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长,所?#36816;?#21483;新?#32479;?#38215;化。新?#32479;?#38215;化并?#30343;前?#22270;的扩张,而是城市的更新,包括老城市老旧小区的升级,实际上它是给城镇化赋予一个新的内容,更多从人的角度来考虑城镇化。

中原地产首席?#27835;?#24072;张大伟表?#33606;?018年末全国常住人口城镇化率为59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%,?#30452;?#27604;上一年提升了1.06、1.02个百分点。已经非常接近《国家新?#32479;?#38215;化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年,常住人口城镇化率达到60%左右、户籍人口城镇化率达到45%左右的目标。未来两年,中国城镇化速度?#24266;换?#21152;快。

以中心城市引领城市群发展

政府工作报告明?#20998;?#20986;,“坚?#24544;?#20013;心城市引领城市群发展”。

易居研究院?#24378;?#20013;?#38590;?#31350;总监严跃进认为,这有两个含义:第一,中心城市?#32479;?#24066;群发展就类似?#28595;?#26680;和圈层”的概念,后续预计中心城市的发展会有较多的机会,尤其是一些中西部的中心城市,会有较好的发展导向,这样?#19981;?#21457;挥更好的辐射效应;第二,预计后续一些城市群中的中小城市会有较好的发展机会,这是楼市发展的一个重要方向,尤其是类?#33670;?#27721;、郑州、西安、沈阳等城市,周边的中小城市发展机会将明显上升。

张大伟?#27835;?#35748;为,经济发展与城市发展的趋势必?#30343;?#22823;城市圈发展。从房地产角度看,过去的三年,这些区域?#23478;?#32463;建立?#39034;?#27493;的房地产调控协同机制,最典型的北京与周围的环京,基本实现了房地产调控的协同。未来房地产市场发展的核?#37027;?#22495;也必?#30343;钦?#20123;热点城市,另外围?#26222;?#20123;城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核?#37027;?#22495;。

同策咨询研究中?#28118;?#30417;张宏伟指出,从房地产角度来讲,一些资源配?#20303;?#20154;口、教育、产业?#19981;?#22312;中心城市集聚,开发企业还是会把主要精力放在国家中心城市和区域中心城市,才能为企业创造更多的业绩;另?#29615;?#38754;,一旦核心城市有了布局并且地位得到确认之后,?#28909;?#19978;海、南京,上海周边的昆山、嘉善,南京周边的马鞍山、滁州等,这些城市的基础设施配套和产业资源?#19981;?#20135;生联动。

 继续强调落户政策

政府工作报告明?#20998;?#20986;,?#30333;?#22909;农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

严跃进认为,关于人才引入和落户政策,?#38054;?#20004;年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策,这其实也是为了更好实现2020年的城镇化的发展目标。实际上近期各地都在抓这个工作,这有助于人口导入的门槛降低和市民化的进程加快。类似落户政策预计会形成一波新的红利,预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。未来两年,中国城镇化速度?#24266;换?#21152;快。

张大伟表?#33606;?#25143;籍制度改革全面落地,31个省(区、市)及新疆生产建设兵团已全部出台户籍制度改革方案或意见,大多数城市已经放开放宽落户限制,许多中小城市基本实现落户零门槛,农业转移人口市民化制度性通道全面打通。”

更好解决群众住房问题

政府工作报告指出,“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保?#21688;?#31995;,促进房地产市场平稳健康发展。”

严跃进认为,这和2018年的两会精神是一致的,而今年两会继续强调群众住房问题的解决。从政策上看,这和此前中央经济工作会议的精神是一致的,主要是3个要点,即落实城市主体责任、完善住房体系、?#24179;?#26842;改工程。类似表述中,最主要是要关注落实城市主体责任的概念,预?#24179;?#24180;会不断?#24179;?#23545;各地楼市调控的考核,这里虽然没有提“一城一策?#20445;?#20294;?#20848;平?#19979;来会?#26032;?#32493;?#38428;?#25919;策出台。尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。

新城控股高级总?#38376;?#38451;捷指出,虽然报告提出“落实城市主体责任,改革完善住房体系和保?#21688;?#31995;?#20445;?#20294;除了因城施策、一城一策、落实责任之外,预计?#25442;?#26377;更大力度的改革新举措,也?#25442;?#26377;更大力度的刺激政策或抑制政策,房地产市场平稳健康发展是未来的市场走势。

?#24179;?#20445;障房建设和棚改

政府工作报告明确,“继续?#24179;?#20445;障性住房建设?#32479;?#38215;棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”

张大伟认为,从全国库存看,房地产市场已经基本告别库存积压?#36125;?#24403;前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、?#21335;?#22478;市商品房库存去化已十分充?#37073;?#24456;多城市去化周期均在12个月以下。必须明确的是,棚改的数量将减少,这已经是2018年的政策要求,另外货?#19968;?#23433;置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性?#28142;?#22312;。

张宏伟认为,房地产调控基调基本?#25442;?#21464;,在此基础上做好民生类的工作,解决低收入家庭的居住问题。

存量市场受到高度重视

政府工作报告明?#20998;?#20986;,“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”

严跃进认为,这和过去的棚改的做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中,提出了很多新的产业,包括水电路气配套设施、加装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个?#38428;?#39046;域,这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的。

聂梅生表?#33606;?#32769;旧小区的改造提升,更多的是增加服务业的活力,增加就业,增加商业的活力,使人在其中发挥更大的作用。

集体经营性建设用地入市

政府工作报告中提到,?#24052;?#24191;农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。

严跃进表?#33606;?#20174;房地产发展的角度看,集体经营性建设用地入市是焦点,这和当前发展租赁市场的改革导向有关。从此次政策来看,强调了?#24052;?#24191;”的概念,意味着此前全国18个城市试点工作会推广。所以预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面,会有较多的动作和政策导向。

张大伟则认为,从趋势看,农村土地的价?#21040;?#25552;高,但目前?#24266;皇?#20351;用权的变化,?#21776;?#30475;,产权发生改变的可能性不大。

稳步?#24179;?#25151;地产税立法

政府工作报告明确,“稳步?#24179;?#25151;地产税立法”。

聂梅生指出,2019年仍将是房地产税落地的准备之年,继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作。

全国政协委员、房天下董事长莫天全表?#33606;?#25151;产税迟早要推出,而且应该要推出,这是大势所趋。但房产?#24052;?#20986;的时间节点,值得我们谨慎考虑和?#30416;鍘?/p>

来源?#22909;?#26085;经济新闻

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